Przy zakupie nieruchomości w Warszawie kupujący może spotkać się z sytuacją, w której sprzedający nie jest właścicielem gruntu, lecz jego użytkownikiem wieczystym. Dotyczy to przede wszystkim części nieruchomości komercyjnych, usługowych, biurowych oraz gruntów, które nie zostały objęte wcześniejszymi przekształceniami.
Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym i może być przedmiotem obrotu, ale przed transakcją warto sprawdzić znacznie więcej niż sam wpis w księdze wieczystej. Znaczenie mają termin obowiązywania prawa, cel określony w umowie, wysokość opłat rocznych i ewentualne postępowania dotyczące ich aktualizacji.
Nie każde użytkowanie wieczyste zostało przekształcone we własność
1 stycznia 2019 roku z mocy prawa przekształcono we własność użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe spełniających warunki określone w specjalnej ustawie. Objęło to m.in. grunty pod domami jednorodzinnymi i budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne.
Nie oznacza to jednak całkowitego zniknięcia użytkowania wieczystego z warszawskiego rynku nieruchomości. Prawo to nadal może występować przy gruntach o innym przeznaczeniu albo w bardziej złożonych stanach prawnych.
| Co sprawdzić? | Dlaczego ma znaczenie? |
|---|---|
| Rodzaj prawa do gruntu | Pozwala ustalić, czy przedmiotem transakcji jest własność czy użytkowanie wieczyste |
| Termin użytkowania wieczystego | Prawo jest ustanowione na określony czas |
| Cel określony w umowie | Może wpływać na sposób korzystania z nieruchomości |
| Aktualna opłata roczna | Stanowi koszt związany z dalszym posiadaniem prawa |
| Postępowania o aktualizację opłaty | Obecna kwota nie zawsze pokazuje przyszłe obciążenie |
Użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na wiele lat, ale nie bezterminowo
Kodeks cywilny przewiduje, że grunt jest zasadniczo oddawany w użytkowanie wieczyste na 99 lat. W wyjątkowych sytuacjach okres może być krótszy, jednak nie może wynosić mniej niż 40 lat.
Przy zakupie nieruchomości warto więc zajrzeć nie tylko do aktualnej księgi wieczystej, ale także do dokumentów, z których wynika data ustanowienia prawa. Inaczej należy oceniać użytkowanie wieczyste, któremu pozostało jeszcze kilkadziesiąt lat, a inaczej prawo zbliżające się do końca przewidzianego w umowie okresu.
Kodeks cywilny umożliwia wystąpienie o przedłużenie użytkowania wieczystego – zasadniczo w ostatnich pięciu latach obowiązywania prawa, a w określonych przypadkach związanych z planowanymi nakładami również wcześniej.
Umowa może określać cel korzystania z nieruchomości
Przy nieruchomościach inwestycyjnych ważne jest ustalenie, na jaki cel grunt został pierwotnie oddany w użytkowanie wieczyste. Może to być np. zabudowa mieszkaniowa, usługowa, przemysłowa albo realizacja innego określonego przedsięwzięcia.
Nie powinno się zakładać, że nabycie prawa automatycznie pozwala wykorzystać grunt w dowolny sposób. Oprócz planowania przestrzennego znaczenie może mieć sama treść umowy użytkowania wieczystego oraz późniejsze zmiany dotyczące celu.
Przy większej transakcji pomoc prawna w sprawach nieruchomości w Warszawie może obejmować analizę księgi wieczystej, umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste, aktualnych opłat oraz ograniczeń istotnych dla planowanej inwestycji.
Opłata roczna może się zmieniać
Użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną zasadniczo do 31 marca każdego roku. Jej wysokość jest związana z wartością gruntu oraz stawką procentową właściwą dla celu, na jaki nieruchomość została oddana.
Przed zakupem warto poprosić sprzedającego nie tylko o potwierdzenie zapłaty ostatniej opłaty, ale także o dokumenty dotyczące jej ustalenia i ewentualnych późniejszych aktualizacji.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala bowiem aktualizować wysokość opłaty, jeżeli zmieniła się wartość nieruchomości. Aktualizacja może następować nie częściej niż raz na 3 lata.
Przykład: zakup budynku usługowego w Warszawie
Spółka chce kupić wolnostojący budynek usługowy wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Sprzedający wskazuje, że roczna opłata wynosi obecnie 45 tys. zł.
Podczas badania dokumentów okazuje się jednak, że właściciel gruntu rozpoczął postępowanie dotyczące aktualizacji opłaty ze względu na wzrost wartości nieruchomości. Cena sprzedaży samego prawa i budynku może więc wyglądać atrakcyjnie, ale przyszłe koszty utrzymania nieruchomości będą wyższe niż wynikałoby to z ostatniego przelewu sprzedającego.
Takie informacje powinny zostać uwzględnione jeszcze na etapie kalkulacji opłacalności inwestycji, a nie dopiero po zawarciu umowy.
Kto płaci opłatę roczną, gdy nieruchomość zostaje sprzedana w połowie roku?
Aktualna ustawa przewiduje konkretną zasadę: w razie przeniesienia użytkowania wieczystego opłatę roczną za dany rok pobiera się w całości od osoby, która była użytkownikiem wieczystym 1 stycznia tego roku.
Jeżeli więc sprzedaż następuje np. w lipcu, ustawowo zobowiązanym wobec właściciela gruntu pozostaje użytkownik istniejący 1 stycznia. Strony transakcji mogą oczywiście uregulować pomiędzy sobą ekonomiczne rozliczenie części opłaty przypadającej na okres po sprzedaży.
Warto wpisać tę kwestię do dokumentów transakcyjnych, aby później nie powstał spór dotyczący proporcjonalnego rozliczenia kosztu.
Budynki mogą należeć do użytkownika wieczystego
Specyfika użytkowania wieczystego polega także na tym, że grunt pozostaje własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, natomiast budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego mogą stanowić jego własność.
Własność tych budynków jest jednak prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Dlatego przy analizie nieruchomości nie powinno się oddzielać budynku od statusu prawnego gruntu, na którym został posadowiony.
Co sprawdzić przed zakupem prawa użytkowania wieczystego?
- księgę wieczystą gruntu i budynków,
- datę ustanowienia i termin wygaśnięcia użytkowania wieczystego,
- umowę określającą cel i warunki korzystania z gruntu,
- wysokość aktualnej opłaty rocznej,
- potwierdzenia zapłaty oraz ewentualne zaległości,
- pisma dotyczące aktualizacji opłaty,
- zgodność obecnego i planowanego sposobu użytkowania z warunkami prawa,
- czy nieruchomość była lub może być objęta procedurą przekształcenia albo sprzedaży gruntu użytkownikowi.
Użytkowanie wieczyste nie musi być przeszkodą w zakupie
Samo istnienie użytkowania wieczystego nie oznacza, że nieruchomość jest problematyczna. Jest to prawo zbywalne i od dziesięcioleci funkcjonuje w obrocie nieruchomościami. Przy większej transakcji trzeba jednak uwzględnić jego specyficzne cechy.
Najważniejsze jest ustalenie na jak długo prawo zostało ustanowione, na jaki cel można korzystać z gruntu, ile rzeczywiście kosztuje jego utrzymanie i czy istnieją postępowania mogące wpłynąć na przyszłe opłaty lub status nieruchomości. Dopiero wtedy można porównać taką ofertę z zakupem nieruchomości gruntowej na pełną własność.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
